Велика житлова революція – Усунути житлову кризу: 30 тисяч квартир за десять років

Витрати на житло є найсерйознішою загрозою для рівня життя населення сьогодні. Найважливішим завданням державного сектору є забезпечення безпечного та доступного житла для всіх ісландців. Жоден окремий проєкт не матиме такого хорошого загального впливу на суспільство в наступний виборчий період, як те, що Соціалістична партія Ісландії називає Великою житловою революцією.

Яка ситуація?

Згідно з офіційними опитуваннями, понад третина сімей в Ісландії мають труднощі зі зведенням кінців з кінцями. Основною причиною цього є високі витрати на житло. Вирішення постійної житлової кризи є, отже, найважливішим кроком у покращенні загального рівня життя.

Історична причина житлової кризи полягає, з одного боку, в тому, що ісландський уряд не вжив заходів, порівнянних із сусідніми країнами минулого століття, у розвитку системи соціального житла, а з іншого боку, у повній перебудові житла в неоліберальні роки. Знищення робітничого житла та різке ослаблення соціального орендного житла були, ймовірно, найсерйознішими наслідками для рівня життя населення протягом цього трагічного періоду.

Але крах інших частин житлової системи також мав серйозний вплив на функціонування та безпеку населення. З аукціоном земельних ділянок та поглинанням будівельних підрядників, які раніше значною мірою контролювалися громадськістю, прямо чи опосередковано через будівельні кооперативи, ціни на житло зросли значно вище будівельних витрат. Олігополістичні компанії зуміли підтримувати дефіцит, щоб максимізувати свій тягар, і таким чином зуміли подвоїти вартість житла для населення всього за кілька десятиліть. Вихід великих інвесторів на ринок оренди потім підірвав рівень життя орендарів.

Результатом неоліберальних років став надто дорогий ринок житла, який висмоктував нескінченні гроші з мас і приносив прибуток небагатьом, багатим і могутнім, водночас як десятки тисяч домогосподарств залишалися в бідності та гризучій незахищеності.

Система соціального житла становить від однієї третини до половини житла в наших сусідніх країнах. Тут вона значно нижче 10 відсотків. Основна причина гірших умов життя тут, ніж у сусідніх країнах, полягає в тому, що більша частка домогосподарств в Ісландії намагається вижити на необмеженому ринку житла; відданому підрядникам та орендодавцям, а також великим коливанням цін на житло та процентних ставок на фінансовому ринку.

Яка потреба?

Орієнтовний накопичений дефіцит житла наразі становить близько 4000 квартир. Це план, заснований на незмінних базових припущеннях поточного ринку житла. Ця цифра, отже, не включає довгі черги на соціальне житло муніципалітетів, черги на квартири для людей з інвалідністю, студентів чи літніх людей, а також оцінку того, що необхідно для ліквідації сучасних районів; промислового житла та іншого непридатного для проживання житла, яке змушені приймати багато людей з найнижчими доходами. Соціалістична партія Ісландії (Sósíalistaflokkur Íslands) тому оцінює накопичену потребу в житлі сьогодні в 8000 квартир.

За оцінками, у найближчі роки щорічно потрібно буде будувати 2000 квартир. Як і раніше, це план підтримки ринку житла без змін. Він не враховує молодих людей, які живуть у батьківських будинках, але хотіли б мати можливість розпочати власне житло, сім'ї з низьким доходом, які віддали б перевагу безпечнішому житлу, якби воно було доступним, або бездомних людей, які живуть з родичами та друзями. На думку Соціалістичної партії Ісландії, доцільніше орієнтуватися на потребу близько 2200 квартир щорічно в найближчі роки.

Загалом 30 000 нових квартир потрібно протягом наступних десяти років. Потрібні всі види житла; великі квартири для багатодітних сімей, менші квартири для окремих осіб, квартири для студентів, людей з інвалідністю та літніх людей, тимчасове житло для людей на переломному етапі життя, квартири в столичному регіоні та в сільській місцевості, квартири в містах, містечках, селах та сільській місцевості.

Але потреба насамперед полягає в безпечному житлі, захищеному від коливань цін на житло та процентних ставок на ринку капіталу. Якщо всі ці квартири будуть побудовані в рамках системи соціального житла протягом наступних десяти років, частка цієї системи в цілому зросте з трохи більше 8% до майже 25%. Як і раніше, частка соціального житла буде однією з найнижчих у нашій частині світу.

Яке рішення?

Соціалістична партія Ісландії пропонує виборцям можливість проголосувати цієї осені за велику житлову революцію, будівництво 30 000 квартир за десять років, що значно сприятиме усуненню місцевої житлової кризи.

Це буде зроблено шляхом створення державного житлового фонду, який залучить 70% необхідного капіталу шляхом випуску облігацій, що будуть продані пенсійним фондам та іншим інвесторам. Забезпечення облігацій є надійним, житлові будинки в безпечній довгостроковій оренді, і тому вони приноситимуть відсотки, порівнянні з державними облігаціями. Близько 13% вартості буде надано державою та муніципалітетами у вигляді ділянок, а 17% надійде як позика з державної скарбниці за найнижчою процентною ставкою, позика, яка буде погашена протягом терміну служби квартир. Вартість капіталу, отже, буде якомога нижчою сьогодні.

Державний житловий фонд потім здаватиме житло в оренду громадським орендним асоціаціям, які можуть бути різних типів: муніципальні орендні асоціації, студентські асоціації, асоціації людей з інвалідністю, літніх людей, батьків-одинаків або будь-якого виду громадських асоціацій, а також власні загальні орендні асоціації орендарів, керовані користувачами орендні житлові асоціації. Орендні компанії не обмежуються одним будинком, і в межах одного будинку можуть бути квартири, що належать різним орендним компаніям; наприклад, людям з інвалідністю, студентам, літнім людям, батькам-одинакам тощо, а також людям, які належать до інших орендних компаній.

Проєктування та рішення щодо структури житла можуть надходити як від Державного житлового фонду, так і від Орендних асоціацій. Після досягнення угоди Житловий фонд оголосить тендер на будівництво квартир. Щоб забезпечити дешеве будівництво та зруйнувати олігополію підрядників, держава створить Державну будівельну асоціацію та сприятиме створенню муніципальних будівельних асоціацій та кооперативів будівельників. Разом ці будівельні компанії здійснюватимуть некомерційне житлове будівництво, щоб позбутися обурливих тягарів підрядників. Тягарі, прибутки та дивіденди не належать до системи соціального житла.

Роль Державного житлового фонду полягає в тому, щоб адаптувати своє фінансування до терміну служби будинків, їхнього обслуговування та звичайних експлуатаційних витрат Орендних компаній. Мета полягає не в тому, щоб одна сім'я погашала фінансування, будівництво та експлуатаційні витрати квартир протягом сорока років, а в тому, щоб ці витрати були розподілені приблизно на 120 років. Завдяки цьому можна очікувати, що орендні ціни в цій новій системі будуть приблизно вдвічі нижчими, ніж це прийнято сьогодні в некомерційних компаніях, і значно нижчими, ніж це прийнято на нерегульованому ринку оренди.

Ті, хто воліє володіти квартирою, а не орендувати її, можуть зробити це, внісши власний капітал на початку терміну дії договору та володіючи квартирою проти Житлового фонду. Орендна ціна орендних компаній коригується відповідно до терміну служби квартир, і тому орендна плата покриває вартість будівництва протягом дуже тривалого періоду часу. Якщо власники хочуть, щоб їхнє володіння зростало, вони можуть домовитися про вищі щомісячні платежі, залежно від можливостей та цілей того, як швидко зростає володіння.

Квартири, що перебувають у власності в цій системі, не будуть продаватися на ринку, як і старі робітничі квартири, але люди матимуть свій внесок у власний капітал та частки, розраховані на основі тих самих процентних умов, які пенсійні фонди отримують від Державного житлового фонду. Ця система є закритою і захищає мешканців від ринкових коливань, а квартири продаються назад у цю закриту систему.

Який буде ефект?

Велика житлова революція забере контроль над житловою системою у підрядників, великих інвесторів, банків та фінансових компаній і передасть владу громадськості. Квартири будуватимуться відповідно до потреб, надій та очікувань громадськості, а не комерційних компаній. Шахраї можуть будувати свої квартири, але вони будуть поза державною системою і не користуватимуться підтримкою державної скарбниці. Пропозиція доступного житла в рамках великої житлової революції стримуватиме зростання цін на житло на дикому ринку, оскільки зростання цін в останні роки було зумовлене плановим дефіцитом житла.

Зниження витрат на житло призведе до загального покращення рівня життя. Широкі верстви населення, і бажано ті, хто зараз перебуває на дикому ринку оренди; молодь, іммігранти та люди з низьким доходом матимуть більше коштів і, отже, стимулюватимуть економіку коштами, які раніше надходили до фондів небагатьох і багатих. Тривога людей зменшиться, менше людей доведеться працювати два-три дні, щоб звести кінці з кінцями, рабство зменшиться, люди матимуть більше часу зі своїми дітьми, родичами та друзями та матимуть більше часу для спілкування та активної участі в суспільстві.

Будівництво квартир створить робочі місця та стимулюватиме економіку після економічного спаду, спричиненого епідемією коронавірусу. Проєктування та реалізація квартир та районів стане важелем для суспільства, а розвиток різних житлових ядер збільшить різноманітність людського життя.

Закінчення житлової кризи буде схоже на прихід весни після довгої, суворої зими.

Чи можемо ми це зробити?

Масштаб проєкту можна оцінити на основі оцінки Статистичного управління Ісландії щодо вартості будівництва так званого індексного будинку, який є дешевою квартирою в багатоквартирному будинку без вартості ділянки. За розрахунками Статистичного управління Ісландії, будівництво квартири площею 70 квадратних метрів сьогодні коштує трохи більше 16,8 млн крон. Якщо додати 20% до цієї вартості за загальні зони та 10% за дизайн, де метою є будівництво хороших квартир, які підходять для людей і добре служать, тоді будівництво такої квартири сьогодні коштуватиме менше 22 млн крон. 30 тисяч таких квартир коштують понад 650 мільярдів ісландських крон. Оскільки це величезний проєкт, він пропонує великий потенціал для зниження витрат за рахунок економії на масштабі та розмірі.

Проєкт не більший за це, близько 65 мільярдів ісландських крон будівельних витрат на рік протягом десяти років. Це зусилля, щоб покласти край житловій кризі.

Конфедерація ісландських промисловців оцінює, що витрати на нехтування інфраструктурою, такою як дороги, порти, комунальні послуги та каналізація, за неоліберальні роки склали 420 мільярдів ісландських крон. Тому нікого не повинно дивувати, що подолання нехтування системою соціального житла за неоліберальні роки коштує близько 650 мільярдів ісландських крон. А з суспільної точки зору, це ще важливіше.

Коли шведи розпочали свій мільйонний проєкт, будівництво мільйона квартир протягом десяти років, у 1960-х та 1970-х роках, його масштаб був подібним до того, якби ісландці мали на меті побудувати 45 000 квартир протягом наступних десяти років. Перші робітничі житлові одиниці в Ісландії були побудовані під час Великої депресії, і значні зусилля були докладені для будівництва квартир для людей з інвалідністю в Хатуні після краху оселедця в 1968 році. Більше прикладів можна знайти як всередині країни, так і за кордоном, великих житлових конфліктів, які принесли користь. В історії людства немає прикладів великих житлових ініціатив, які б не мали далекосяжного позитивного впливу на громади.

Однак в історії є незліченна кількість прикладів того, наскільки шкідливою є постійна житлова криза для людей, сімей та суспільства. Ми зазнали такої шкоди в останні десятиліття.

Житлова криза – це політичне рішення, не менше, ніж житлове будівництво – це політика. Це було рішення ісландського уряду зруйнувати невелику систему соціального житла, яка існувала тут, повністю переробити житлову систему та підтримувати дефіцит житла тут, щоб максимізувати прибутки від бідних. Це була житлова політика панівної економіки жорстокості, політика багатьох попередніх урядів.

Житлова політика дбайливої економіки – це велика житлова революція, яка революціонізує житлові питання людей протягом наступних десяти років. Голос за Соціалістичну партію Ісландії – це голос за дбайливу економіку та велику житлову революцію, будівництво 30 000 квартир за десять років та усунення житлової кризи.