Будівельна компанія Рейк'явіка (Byggingafélag Reykjavíkur)

1. Заснуємо Будівельну компанію Рейк'явіка – «Місто будує»

1. Значне збільшення пропозиції дешевих квартир

Будівельні компанії та інвестори завищили ціни, що паралізувало ринок житла, і, незважаючи на дефіцит житла, вони скорочують будівництво. Також ніколи не вдавалося задовольнити заплановані потреби, покладаючись на цих приватних осіб, орієнтованих на прибуток. Настав час для нового підходу. Місто засновує власну будівельну компанію, яка сама займатиметься будівництвом неприбуткового житла. Таким чином можна значно збільшити пропозицію набагато дешевшого житла, будувати різноманітні за розміром об'єкти, орієнтовані на реальні потреби людей, з підвищеною довгостроковою житловою безпекою для мешканців. Також якість буде пріоритетом замість максимізації прибутку, і буде безпосередньо вирішуватися житлова криза та криза вартості життя.

2. Місто пропонує неприбуткову оренду

Більша частина житла, яке будує компанія, здається в неприбуткову оренду від імені міста. Таким чином, місто Рейк'явік створює ціновий якір на екстремальному ринку оренди та одночасно формує надійне джерело доходу для міста на майбутнє. Ми знаємо, що цей метод успішно працює з неприбутковими орендними компаніями, такими як Bjarg та Blær; де ціни в середньому на 40% нижчі, ніж на загальному ринку, а мешканці дуже задоволені.

3. Частина квартир передається Félagsbústaðir

Певна частина новозбудованих квартир передається в соціальну оренду, безпосередньо під егіду Félagsbústaðir. Також необхідно переглянути ціноутворення на оренду там, оскільки воно насправді є неприбутковим, але зовсім не соціальним, тобто не орієнтоване на платоспроможність, а на покриття витрат компанії. Можливість для цього створюється шляхом передачі активів Félagsbústaðir, що не коштує компанії нічого.

4. Частина квартир продається за собівартістю

Певна частина новозбудованих квартир продається за собівартістю, а не за завищеною оцінкою нерухомості, де можна буде записатися в список очікування, щоб отримати право на покупку. Пріоритет при покупці буде надаватися першим покупцям, орендарям, сім'ям з дітьми та малозабезпеченим. Доходи від продажу будуть безпосередньо використані для покриття операційних витрат Будівельної компанії Рейк'явіка.

5. Низька вартість будівництва, вища якість, різноманітне фінансування

Вартість будівництва буде значно нижчою, оскільки місто Рейк'явік може надавати ділянки безпосередньо компанії безкоштовно. Тоді місто може подати заявку на державні капітальні внески та розглянути синергію з неприбутковими орендними компаніями профспілок, такими як Bjarg та Blær, серед інших. Проєкт окупиться в довгостроковій перспективі за рахунок додаткового джерела доходу від неприбуткової оренди. Низька вартість та стійкість експлуатації надають значно більше можливостей для підвищення якості та різноманітності дизайну.

6. Ціни на оренду завжди будуть прив'язані до витрат

Важливо, щоб ціни на оренду були прив'язані до витрат, а не визначалися довільно. Слід орієнтуватися на референтні ціни Асоціації орендарів (Leigjendasamtökin), що є розумним шляхом до встановлення стелі орендної плати шляхом прив'язки цін на оренду до вартості будівництва. Там орендна плата розраховується як фіксований відсоток від оцінки пожежного страхування і призводить до в середньому на 40% нижчої орендної плати порівняно із загальним ринком оренди.

7. Підвищення якості життя та житлової безпеки – менша інфляція

Наслідки цього проєкту були б численними. Була б посилена нормальна конкуренція в ціноутворенні, як це робили Bjarg та інші компанії досі, і таким чином встановилася б більш нормальна рівновага в ціноутворенні на ринку. Водночас відбувається будівництво для задоволення потреби в житлі, не згортаючи постійно вітрила, як це регулярно роблять комерційні суб'єкти, коли завищені ціни призводять до того, що житло не продається. Це підвищить якість життя мешканців, забезпечить різноманітне, безпечне та дешеве житло вищої якості та протидіятиме як інфляції, так і руйнівним наслідкам кризи вартості життя останніх років.

8. Будівельна компанія будує дитячі садки, іншу інфраструктуру та займається обслуговуванням

Завдяки власній будівельній компанії місто Рейк'явік може безпосередньо займатися будівництвом необхідної соціальної інфраструктури, такої як будинки для літніх людей, дитячі садки, притулки для надзвичайних ситуацій та модульні будинки для ліквідації бездомності, оскільки там роками панує повний надзвичайний стан через дефіцит. Крім того, шлях нескінченних посередників, орієнтованих на прибуток, призвів до величезного зростання витрат, наприклад, 3 мільярди, які були витрачені на проєкт Brákarborgarverkefnið, і кінця цьому ще не видно. Проблеми з пліснявою та значний інфраструктурний борг з обслуговування поширені, але Будівельна компанія Рейк'явіка може легко взятися за ці проєкти. Це не повинно бути так дорого, давайте змінимо це і побудуємо те, що потрібно, дешево, ефективно та надійно.

2. Усі ділянки передаються неприбутковим компаніям

1. Більше ніяких спекуляцій землею

Ми прощаємося з часом спекуляцій землею та руйнівною політикою міста Рейк'явік щодо продажу прав на забудову ділянок тому, хто запропонує найвищу ціну. Ця політика призвела до різкого зростання цін на житло. Крім того, інвестори отримували величезні прибутки, тримаючи ділянки, перепродаючи їх і нічого не будуючи роками, або зрештою будуючи в рази дорожчі квартири, щоб покрити ціну продажу ділянок містом Рейк'явік, витрати на перепродані ділянки та вимоги щодо прибутку самих інвесторів, які будують, а також усіх незліченних посередників.

2. Виділяємо ділянки безпосередньо для потрібних проєктів

Натомість місто має вибір, політичний вибір, щодо виділення ділянок безпосередньо для потрібних проєктів. Таким чином, новий район в Ульфарсардал повинен ґрунтуватися на цьому новому підході, замість того, щоб знову покладатися на комерційні компанії з нерухомості та інвесторів; будь то приватні особи чи пенсійні фонди, які всі мають високі вимоги до прибутку.

3. Управління з питань конкуренції (Samkeppniseftirlitið) розслідує зловживання ринком

1. Місто Рейк'явік ініціює розслідування

HMS, Агентство з питань житла та будівництва (Húsnæðis- og mannvirkjastofnun), проаналізувало ситуацію і вважає очевидним, що будівельні компанії мають достатньо коштів, враховуючи, що вони не дотримуються так званих «законів» ринку, підтримуючи високі ціни, незважаючи на те, що їхні об'єкти не продаються. Є обґрунтовані ознаки того, що ці будівельні компанії координують свої дії та займаються ціновою змовою. Тому місто Рейк'явік повинно ініціювати розслідування Управлінням з питань конкуренції щодо цих суб'єктів за зловживання ринком.

4. Необхідно розпочати кампанію проти перетворення будівельних компаній на кредитні установи

1. Запобігаємо подальшому зростанню цін на житло

Дивна суміш будівельних компаній та інвесторів почала надавати комерційні версії часткових кредитів, які наражають позичальників на великий ризик через додаткові орендні платежі та мають ефект подальшого зростання цін на житло в довгостроковій перспективі.

5. Забезпечити використання порожнього житла для проживання

1. Податок на порожнє житло для стимулювання продажу та використання квартир

HMS вважає, що тисячі новозбудованих квартир стоять порожніми в Рейк'явіку. Це неприйнятно в умовах житлової кризи та є марнотратством величезних коштів міста, а отже, податкових коштів мешканців, які тим часом покривають витрати на будівництво та обслуговування інфраструктури. Доки це не буде вирішено, місто Рейк'явік підвищить податки на нерухомість для новозбудованих квартир, які стоять порожніми протягом тривалого часу без поважних причин, щоб покрити витрати на інфраструктуру, але буде надано виняток, якщо квартири використовуються як житло, наприклад, здаються в оренду, поки вони не продані. Такий податок на порожнє житло призначений як для покриття витрат, так і для стимулювання використання житла.

2. Гарантія проживання – Порожні квартири здаються в неприбуткову оренду

Коли комерційні приватні особи будують, але квартири не використовуються довгостроково через завищені ціни, місто Рейк'явік втрутиться і забезпечить використання порожнього житла як домівок. Місто Рейк'явік шукатиме шляхи для здачі в оренду за неприбутковою ціною житла, яке стоїть порожнім надмірно довго і без поважних причин, з гарантією проживання. Доходи від оренди повертаються власникам житла, поки об'єкт не проданий.

6. Короткострокова оренда та готельний бізнес у житлових приміщеннях остаточно заборонені в Рейк'явіку

1. Посилюємо контроль

Проблема з AirBnB та короткостроковою орендою ні для кого не була таємницею в останні роки. Уряд вирішив значно обмежити дозволи на короткострокову оренду для фізичних осіб, і це добре. Місто Рейк'явік має бути готовим забезпечити це за допомогою ефективного контролю у співпраці з державою.

2. Гестхауси та компанії «апартаментів» у житлових приміщеннях – геть

Залишається безперешкодним масштабний готельний бізнес у житлових приміщеннях, як гостьові будинки, так і так звані компанії «апартаментів», на які не поширюються дії уряду. Місто Рейк'явік має заборонити таку діяльність у місті за допомогою посилених правил у всіх можливих сферах та застосування податків на нерухомість проти таких спекулянтів. Житлові приміщення призначені для забезпечення домівок для мешканців міста, а не для отримання прибутку в комерційній діяльності.

7. Тиск на Парламент щодо стелі орендної плати та державного будівельного фонду

1. Рейк'явік є лідером на національному рівні – Проявимо сміливість та відвагу

Керівництво міста Рейк'явік має усвідомити свою провідну роль на національному рівні як найбільшої зацікавленої сторони Ісландії. Ми можемо і повинні тиснути на Парламент та уряд щодо необхідних реформ та законодавства на користь мешканців Рейк'явіка, а також мешканців усіх муніципалітетів. Необхідно проявити сміливість та відвагу.

2. Використовуємо нашу переговорну позицію – Тиск на стелю орендної плати

Доки Парламент та уряд нехтують своїми обов'язками, не сприймаючи серйозно житлову кризу, наприклад, шляхом законодавчого встановлення референтних цін Асоціації орендарів, цього розумного шляху до стелі орендної плати з коригуванням цін на оренду, місто Рейк'явік має заявити про себе та створювати проблеми у всіх переговорах з державою. Це питання стосується екзистенційної безпеки мешканців, багато з яких щомісяця витрачають усі свої заощадження на завищену оренду та завищені виплати за кредитами.

3. Інтереси орендарів та позичальників є спільними

Завищена орендна плата, що виникла через наплив інвесторів на ринок оренди, а також короткострокова поведінка інвесторів, орієнтована на швидкий прибуток, при купівлі та продажу квартир, є ключовою та основною причиною величезного зростання цін на житло. Ці підвищення ускладнюють життя першим покупцям та малозабезпеченим, а також стимулюють інфляцію, що безпосередньо впливає на тих, хто виплачує іпотечні кредити. Інтереси орендарів та позичальників є однаковими.